Un promoteur a
vendu sur plans à au moins mille acheteurs de magnifiques futures
villas à
Casablanca sans avoir ni titre foncier ni permis de construire.
« Rendez-nous notre argent ! »,
s’époumone une petite foule sur un terrain vague supposé abriter des
immeubles d’habitation, l’un des projets fictifs de ce qui est décrit
comme la plus grande arnaque immobilière de l’histoire du Maroc.
Les spots TV promettaient des logements de rêve : « Trois au prix de deux ». Ce ne fut qu’un mirage. Près de 60 millions d’euros ont disparu, plus de mille acheteurs ont été grugés, selon leurs avocats.
Dans
ce pays où la corruption est endémique, ce scandale d’une ampleur
inédite provoque des remous politiques. Interpellé au Parlement, le chef
du gouvernement Saad-Eddine El Othmani a dédouané l’exécutif, suscitant
l’indignation des victimes qui en appellent au roi Mohammed VI. Car si
l’homme par qui le scandale est arrivé est maintenant en prison, restent
d’innombrables questions sur les responsabilités et complicités qui ont
permis cette vaste escroquerie.
Placé
en détention en novembre, Mohamed Al-Ouardi, à la tête du groupe Bab
Darna, est accusé d’avoir encaissé des chèques de projets vendus sur
plan, sans avoir les terrains ni les autorisations, au vu et au su de
tous.
« Menuiseries en bois noble » et marbres à profusion
« La piscine devait être juste là ! »,
ironise Soufiane, quadragénaire, devant le chantier jamais ouvert dans
la capitale économique, Casablanca, où il a acheté un appartement
imaginaire. Un panneau promettait des logements « haut standing », la plaquette vantait la « menuiserie en bois noble » et du marbre à profusion…
Sur une dizaine d’années, le groupe Bab Darna, constellation de sociétés, a encaissé les acomptes auprès d’« au moins mille victimes »,
en partie parmi la diaspora, pour une quinzaine de projets fictifs dans
le Grand Casablanca, détaille l’un des avocats des victimes, Mourad
Al-Ajouti.
Plus de 600 millions de dirhams (57 millions d’euros) auraient été détournés par le promoteur qui « encaissait des avances de 20 % à 100 % » et « l’argent a disparu », selon lui.
Houria, 49 ans, responsable en commerce électronique, évoque des « commerciaux très persuasifs » qui l’ont convaincue de ne pas laisser passer « une occasion en or ».
Elle y a laissé un acompte de 400 000 dirhams (plus de 35 000 euros)
qui devait représenter 20 % du prix final de sa villa. Le groupe n’avait
en fait « ni les titres de propriété ni les permis de construire », explique l’avocat.
Cela
n’a pas empêché cette société de sillonner les salons de l’immobilier à
Casablanca, Paris ou Bruxelles à grand renfort de publicité. Des
palissades de chantiers et des bureaux de vente ont fleuri sur des
terrains que le promoteur ne possédait pas.
« Les autorités l’ignoraient-elles ? Qui le protégeait ? », s’interroge Houria qui, comme les autres victimes, a préféré ne pas donner son nom de famille.
Le
patron du groupe, Mohamed Al-Ouardi, 59 ans, est décrit aujourd’hui
comme un bonimenteur qui a réussi à se frayer un chemin dans la jungle
de l’immobilier.
En
novembre 2019, des clients finissent par s’impatienter, voyant qu’aucun
des projets n’est sorti de terre. Ils s’invitent chez lui. L’homme se
confond en excuses et distribue des chèques qui s’avèrent sans
provision. Les investisseurs floués reviennent pour l’emmener de force
au commissariat. Al-Ouardi est alors placé en détention, avec six
complices présumés : le notaire, son directeur financier, des
commerciaux. Les faits ont été requalifiés, passant de délits à crimes.
Ils risquent jusqu’à vingt ans de prison.
Des pubs avec des acteurs célèbres
De
nombreuses victimes sont issues de la diaspora marocaine, qui compte
plusieurs millions d’âmes dans le monde et investit volontiers dans
l’immobilier au pays, afin de disposer d’un pied-à-terre pour les
vacances ou dans l’optique d’un retour définitif. « J’ai quitté le Maroc pour fuir la corruption et le népotisme, ils m’ont rattrapé », s’emporte Youssef, auto-entrepreneur de 36 ans installé au Japon.
Sifeddine,
entrepreneur d’une trentenaire d’années installé en Argentine, avait
réservé un appartement sur la foi d’un dépliant représentant des
immeubles modernes flanqués de cascades de lierre, d’élégants palmiers
ombrageant un rectangle d’eau turquoise, promesse d’une vie douce, sous
un ciel sans nuage… La publicité, diffusée en première partie de soirée
sur les télévisions publiques avec des acteurs marocains célèbres,
l’avait rassuré. « Al-Ouardi m’a reçu dans sa villa et s’est montré
persuasif, devant notaire et commerciaux. Il était 22 heures, la commune
a exceptionnellement ouvert à sa demande pour conclure le contrat, il a
dû arroser beaucoup de monde », accuse Sifeddine.
Ce
contrat, comme tous les autres, ne mentionne aucun titre foncier ni
numéro de permis de construire, contrairement aux normes légales. Jalal,
commercial quadragénaire franco-marocain, a sauté le pas en 2018 en
visitant le salon de l’immobilier marocain à Paris (SMAP), un
rendez-vous de référence, où Bab Darna « avait l’un des meilleurs stands ». Il revient au Maroc pour signer et lui aussi voit « la présence d’un notaire et la légalisation à la commune comme des gages de garantie ».
« C’est
une responsabilité collective, des autorités de tutelle au ministère de
l’urbanisme, du conseil de la ville, de l’agence urbaine », estime
l’avocat des victimes en mettant aussi en cause les responsables du
SMAP qui auraient, selon lui, dû vérifier le sérieux de l’exposant.
Le SMAP, qui rejette toute responsabilité, a porté plainte contre Bab Darna pour « escroquerie et préjudice subis ».
L’immobilier figure parmi les secteurs les plus touchés par la
corruption au Maroc, selon le secrétaire général de Transparency Maroc,
Ahmed Bernoussi. « C’est un terreau de corruption, de conflits
d’intérêts et de délits d’initiés entre propriétaires fonciers,
autorités locales et agences urbaines. »
« Dispositif laxiste »
En 2017, la Cour des comptes marocaine avait pointé du doigt « une économie de rente et de spéculation foncière qui oriente le marché immobilier ». « Les
promoteurs travaillent main dans la main avec les élus et, souvent, les
élus eux-mêmes s’érigent en promoteurs immobiliers », affirme un architecte marocain ayant requis l’anonymat.
M. Bernoussi
rappelle la récente condamnation à dix ans de prison de l’ex-patron de
l’Agence urbaine de Marrakech (sud), qui exigeait des pots-de-vin pour
accélérer la délivrance d’autorisations.
L’affaire Bab Darna a, elle, « porté un coup dur à la crédibilité du secteur », concède Anis Benjelloun, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers. « La Fédération n’a eu de cesse de dénoncer ce genre de pratiques, affirme-t-il. Ce n’est pas une opération immobilière mais une escroquerie permise par un dispositif laxiste. » Jointe par l’AFP, la ministre de l’urbanisme et de l’habitat, Nezha Bouchareb, reconnaît un « certain nombre de dysfonctionnements et de pratiques illégales. Nous devons déployer plus d’efforts pour les corriger ».
Les
ventes sur plans provoquent régulièrement des scandales, entre
publicités mensongères et retards de livraison. Elles sont pourtant
régies par une loi de 2002, amendée en 2016 pour mieux encadrer les
transactions, mais toujours sans décret d’application. Celui-ci est « en cours de finalisation », selon la ministre.
